随调控而动的房企
唐绍葵/文
今年疫情后，长三角是全面复工复产推进最快的区域。其中，投资成为上海上半年经济增长的主要动力，而工业投资双位数增长和房地产开发投资 7%的增速则是主要支撑。江苏省房地产开发投资回升明显，上半年房地产开发投资增长 3.1%；浙江省上半年房地产业增长4%。
今年房企中报陆续披露后，不少房企高管指出，业绩完成度比较高的城市主要分布于长三角。
深耕长三角也成为大部分房企的目标。头部房企中，旭辉是典型布局一二线城市的房企，2020年上半年，旭辉销售金额884.4亿元，同比增长33%。其中长三角销售总额贡献率为51.5%，一线及二线城市的合同销售金额贡献率为72.9%，三线城市占余下的27.1%。早在2016年，旭辉就有意识加大一二线城市布局比重，尤其是2017年，旭辉在长三角地区锁定大量的可销售货源，当年上半年有97%的合同销售收入来源于其深耕的一二线城市。
房企对长三角的布局，也能见到房地产调控的痕迹。
第二梯队的融信，今年中期业绩并不理想，营收与利润结转均出现下跌，应收跌21%，利润大跌50%。利润反映了其城市战略的布局。回看融信的2018年、2019年，其在杭州拿下的高价地开始销售，彼时正值杭州楼市进入限价周期，大幅压缩了融信这批地块的利润。为了减缓明年的负债压力，融信今年上半年计提了4.8亿元的减值。
融信在2016年2-7月，豪掷139亿元在杭州拿下8幅地块，到2017年，融信再次以125.4亿元拿下5幅地块。重点布局杭州，让该公司这两年面临营收与利润结转的瓶颈；2018年，融信在杭州的货值超过1500亿，占总土储25%左右。到2019年下半年，杭州楼市进入“双限”，融信在2016年、2017年拿的高价地去化放缓。
随后融信调整布局，开始加大长三角其他城市的比重，并关注内地旧城改造机会；2020年，融信接连在上海拿下了2.5幅土地。
尽管全国房地产调控已超过10年，3年一个小周期的房地产行业也经历着相似的曲线，如果房企踏错节奏，时代的尘埃就会落在个人身上。
过往的调控侧重于供应端与需求端调整，最近的“三道红线”则对房企在融资端收紧，在正式实施前的空当期内，房企为了规避风险，减缓明年直面“三道红线”正式实施的压力，已经主动做出调整。比如，阳光城中报显示，公司有息负债为1121.61亿元，非银融资占比较2019年末的24.94%下降至22.19%。
城市调控是轮动的，房企拿地轨迹也随之改变。比如南京、苏州，房企争相加入抢地，如今，南京限价政策下，不少高价地出现“捂盘惜售”的现象，早于两年前，某央企高管在业绩会上就坦承，公司有全国布局，因此在南京的一两个项目亏损，还是可以承受的。
50家典型房企2019年库存占比情况，有超过一半的房企明显上升，并且就库存压力较高的10家房企而言，其已竣工存货占比均高过20%，房企去化压力不容忽视。长三角城市中，截至今年7月，杭州库存有427万平方米，同比上涨了91%，增幅高于南京和苏州，但库存比南京621万平方米与苏州的677万平方米不算高。只是，“双限”导致房企在杭州并不能赚取过高毛利，只能牺牲利润换取流量。
（作者：唐绍葵 编辑：李清宇）
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