30亿竞拍拿地、定增发债60亿，中公教育大手笔投资是为了这件事

记者 | 查沁君

公考培训龙头中公教育（002607.SZ）将募资不超过60亿元，这是其上市以来首次定增募集。

11月23日晚间，中公教育发布公告了上述事宜。其中42亿元用于投资建设北京怀柔的吃住学一站式学习基地，18亿元用于补充流动资金。非公开发行对象为不超过35名特定投资者。

中公教育拟在北京怀柔建设的学习基地，主要用于招录考试、考研和职业技能训练等封闭班学员的集中培训。项目落成后，预计能为学员提供包括学习、餐饮、住宿等在内的综合服务。

预案显示，怀柔学习基地建设项目总投资额为42.144亿元，拟投入募集资金42亿元，新建教学、办公、宿舍等建筑，建筑面积32.6万平方米，最高可同时容纳2万名学员。预计建设周期3年，预计实现内部收益率16.38%（税后），投资回报期为7.32年。

中公教育表示，相较于早前学习基地所采用的租赁方式，此次自建学习基地将有利于降低营业成本，提高公司毛利率。

据其10月30日披露的三季度财报显示，报告期内中公教育的营业成本同比增长17.7%至30.7亿元。报告期内费用率为42.8%，同比升高2.4%，对公司业绩有所拖累。

与怀柔项目不同，中公教育此前不久还通过竞拍方式，以30.05亿元的价格在昌平拿地，该项目以总部办公为主。

11月10日，中公教育发布公告称，集团全资子公司北京中公未来教育科技有限公司参与竞拍位于北京市昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1804-0002地块R2二类居住用地、CP00-1804-0012地块F3其他类多功能用地的国有土地使用权，土地面积合计约为3.74万平方米，建筑控制规模为14.2万平方米，挂牌起始价为30.05亿元。

中公教育表示，若竞拍成功，将在该土地上建设在线科技研发中心、线上与线下融合教育示范中心、研发与教学人员融合培训中心、全国市场垂直一体化响应指挥中心及创新教育总部。

据《证券时报》报道，自1999年创立以来，中公教育在北京还未有自有办公楼，目前其北京总部位于海淀区学清路汉华世纪大厦，其他职场中心、基地则分散在海淀区及朝阳区，均为租赁性质。

中公教育买地背后或与其业务扩张、员工规模快速增长有关。

据其2020年半年报显示，中公教育大幅扩充储备人才及渠道网点规模，上半年新进员工数6702人，其中授课师资和专职研发人员的增幅都超过30%。员工总数同比增长19.03%至41911人；直营渠道网点数增长了231个至1335个，培训人次同比增长37.08%至245万人次。

昌平项目建成后，中公教育预计将能够满足5000多名学员吃住学一体化及线上线下融合培训，并解决三万多名教师和研发人员的研发与教学多轮次集中内训学习。同时，该土地上配套建设的公寓住宅还可以解决大部分核心骨干人才的住房问题。

除了满足教学、员工住宿需求外，投资房地产还具有一定升值空间。

据中公教育8月发布的半年报显示，报告期内该公司投资性房地产金额6.79亿，占总资产的5.12%，在建工程8.11亿占比6.11%。目前，中公在建的有中成置地、山东中公大楼、抚顺中公大楼和陕西冠诚大楼。

其中陕西冠诚大楼为中公教育在今年2月以自有资金3.8亿元购买，土地面积4669.04平方米，用途为商业。中公教育表示，收购该资产将主要用于陕西区域总部及综合学习基地建设使用。

根据天风证券分析，收购陕西冠诚大楼一方面可有效改善教学环境，升级服务品质，进而提升课程产品竞争力及单价；另一方面，可通过自持物业减轻租金压力，优化财务效应；此外，该资产位于陕西省会西安核心区域，未来或有较大升值空间。

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